ImmoLexikon

Von A wie Abgeschlossenheitsbescheinigung bis Z wie Zinssatz - Begriffe aus der Immobilien- und Finanzwelt

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A
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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde vor Ort.
Für Wohnungen darf Sondereigentum nur begründet werden, wenn die Voraussetzungen der so genannten Abgeschlossenheit erfüllt sind.
Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände/-decken von anderen Wohnungen und Räumen getrennt ist, einen eigenen Zugang von außen (Treppenhaus) hat und zumindest eine Küche / Kochnische, ein WC und ein Bad enthält. Mittels der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans wird dann im Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

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Abnahme

Abnahme einer Werkleistung bzw. eines Bauwerks. Nach § 640 BGB ist der Bauherr verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Eine Verweigerung der Abnahme wegen unwesentlicher Mängel ist ausgeschlossen. Verweigert der Besteller die Abnahme innerhalb einer ihm vom Unternehmer gesetzten Frist, gilt das Werk gleichwohl als abgenommen. Zu beachten: Auch der Bezug des neuen Heims kann als stillschweigende Abnahme gedeutet werden. Nach § 641 a BGB steht der Abnahme die Erteilung einer Fertigstellungsbescheinung gleich, in der von einem Gutachter bestätigt wird, dass das Werk hergestellt und frei von Mängeln ist, die der Besteller dem Gutachter gegenüber behauptet hat. Mit der Abnahme geht u. a. die Beweislast für evtl. Baumängel an den Bauherrn über, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen (Gewährleistung) und wird in der Regel die Schlusszahlung fällig. Eventuell festgestellte Baumängel sollten in einem Abnahmeprotokoll genau beschrieben werden, damit der Bauherr das Recht auf Nachbesserung oder Preisminderung behält. Abweichungen von der Abnahme ergeben sich, wenn dem Vertrag die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde gelegt wird. Hier kann eine Abnahme schon dann eintreten, wenn der Bauherr eine Schlussrechnung des Bauunternehmers erhält und innerhalb von 12 Tagen dieser nicht widerspricht.

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Abschreibung

Erklärung unter 'AfA'

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Abstandsfläche

Im Bau- und Planungsrecht festgelegte Fläche zwischen zwei Gebäuden sowie zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Die Flächen sollen eine ausreichende Belüftung und Belichtung der Gebäude sicherstellen, sie dienen ferner als Maßnahme des vorbeugenden Brandschutzes. Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen geregelt und können eingesehen werden.

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AfA

Abkürzung für: Absetzung für Abnutzung. Begriff aus dem Steuerrecht, der für Eigentümer vermieteter Immobilien von besonderer Bedeutung ist. Eine AfA, also Abschreibung ist ein Wertverlust und mindert die Steuerlast. Eigentümer vermieteter Immobilien können von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten) folgende steuerliche Abschreibungen vornehmen:

Neubau:
Neubauten können mit jährlich 2 % abgesetzt werden.

Altbau:
Als Altbau zählt steuerlich jede Immobilie, die nach dem Jahr der Fertigstellung erworben wurde.
Immobilien, die vor dem 31.12.1924 errichtet wurden, werden jährlich mit 2,5 % abgeschrieben, alle danach errichteten Immobilien mit 2 %.

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Alleinauftrag

In einem so genannten Alleinauftrag wird vereinbart, dass der Auftraggeber (Bauträger / Eigentümer) den Makler als alleinigen Auftragsnehmer beauftragt und keine weiteren Makler für den Verkauf oder die Vermietung beauftragt..

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Allstimmigkeit

Allstimmigkeit bedeutet, dass alle Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft mit einem Beschluss einverstanden sein müssen; ein nur mehrheitlicher Beschluss ist dementsprechend nicht ausreichend.
Das betrifft unter anderem Änderung der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung. Die Allstimmigkeit ist durch eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) künftig mehr eingeschränkt, da sie in der Praxis oft unsachgemäße und ungerechte Folgen hatte.

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Altlasten

Umweltgefährdende Stoffe auf oder unter Grundstücken, die Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorrufen. Z.B. ehemalige Chemie- oder Mülldeponien (Altablagerungen) oder stillgelegte Betriebe (Altstandorte). Auch Rüstungs- oder militärische Altlasten sind hierbei gemeint. Altlastenverdächtige Flächen sind in den Bauleitplänen (s. Bebauungsplan) besonders zu kennzeichnen.

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Anfänglicher Effektiver Jahreszins

Erläuterung unter 'Effektivzins'

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Annuität

Begriff aus dem Kreditwesen. Nach Aufnahme eines Darlehens zahlt der Kreditnehmer einen Betrag, der sich aus Zins und Tilgung (Annuität) zusammensetzt, an die Bank zurück.

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Annuitätendarlehen

Darlehen mit gleichbleibender Zahlung der Raten.

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Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten sind beim Immobilienkauf der Kaufpreis ohne die entsprechenden Grundstückskosten. Diese Kosten sind Grundlage für die Berechnung der AfA.

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Anschaffungsnahe Aufwendungen

Es ist regelmäßig dann von anschaffungsnahen Herstellungskosten auszugehen, wenn diese Kosten zu einer wesentlichen Verbesserung des Ausstattungsmerkmals der Immobilie führen. Dafür werden drei so genannte Gebrauchswertkategorien (einfach, mittlerer und hoher Standard) definiert. Ein Wechsel der modernisierten Immobilie in eine höhere Kategorie soll dann regelmäßig die Annahme von anschaffungsnahen Herstellungskosten rechtfertigen bzw. diese von Erhaltungsaufwand ausschließen. Daneben sind Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Herstellung oder Anschaffung, die abzüglich der Umsatzsteuer 15 Prozent der Herstellungs-/Anschaffungskosten übersteigen, grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen. Sie sind keine umgehend absetzbaren Werbungskosten, sondern auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibung zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der Aufwendungen bleibt Erhaltungsaufwand, der vorrangig der Substanzerhaltung dient und üblicherweise jährlich anfällt, außer Betracht. Für diesen Erhaltungsaufwand bleibt es weiterhin bei der steuerlichen Berücksichtigung im Zusammenhang des Werbungskostenabzugs.

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Auflassung

Hierbei versteht man die dingliche Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück (Immobilie) vom Veräußerer auf den Erwerber übergeht. Die Auflassung wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart und festgehalten.

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Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird nach der Auflassung, die bei der notariellen Beurkundung vereinbart wird, im Grundbuch in die Abteilung II eingetragen. Da die Eintragung des neuen Eigentümers (Erwerbers) ins Grundbuch (Abteilung I) oft Wochen oder Monate dauert, dient sie der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung, kann nur noch der Käufer über die Immobilie verfügen.
Ein Zweitverkauf der Immobilie oder eine Belastung der Immobilie durch Dritte ist durch die Auflassungsvormerkung ausgeschlossen und nicht mehr möglich.

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Aufteilungsplan

In den Aufteilungsplänen (Bauzeichnungen) werden durch den aufteilenden Eigentümer das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum ausgewiesen und bei der zuständigen Behörde zur Genehmigung eingereicht. Dies dient dazu die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.
Die Teilungserklärung bezieht sich textlich auf den Aufteilungsplan und muss mit ihm übereinstimmen.

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Außenanlagen

Zu den Außenanlagen einer Immobilie gehören z. B. eventuelle Gartenanlagen, Hof- und Wegbefestigungen usw. Dies bedeutet also praktisch alles, was sich außerhalb des Gebäudes, aber auf dem Grundstück befindet.

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Avalgebühr

Beschreibt die Gebühr der Kreditinstitute für die Übernahme einer Bankbürgschaft.

B
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Bauabnahme

Bei der Bauabnahme überprüft der Bauherr, ob alle in Auftrag gegebenen Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Im Abnahmeprotokoll werden dann ggf. alle Schäden, Mängel oder unsachgemäß ausgeführten Arbeiten festgehalten. Zu beachten: Ab Zeitpunkt der Bauabnahme läuft die Gewährleistungsfrist.

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Bauantrag

Der Bauantrag ist der Antrag des Bauherrn an die zuständige Baubehörde, ein Gebäude zu errichten oder bestimmte Baumaßnahmen (z. B. Aufzuganbau, Balkonanbau) durchführen zu können. Die Baubehörde überprüft u. a., ob die beantragten Baumaßnahmen nach dem Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplan übereinstimmen.

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Baubeschreibung

In der Baubeschreibung sind u. a. die durchzuführenden Baumaßnahmen (bei Altbauten: Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen) sowie die Bauart eines Gebäudes beschrieben.
Bei Erwerb einer Eigentumswohnung wird die Baubeschreibung meist als Anlage zum Kaufvertrag notariell beurkundet.

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Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der vor Ort befindlichen Baubehörde zur Durchführung der beantragten Baumaßnahme. Eine Baugenehmigung ist nur befristet gültig, gebührenpflichtig und wird u. U. mit Auflagen erteilt. Auch Teilgenehmigungen sind möglich.

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Baulast

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der vor Ort befindlichen Baubehörde eingetragen.
Dabei handelt es sich um eine Einschränkung der Bebaubarkeit des Grundstückes. Der Eigentümer geht eine freiwillige (aber bindende) Verpflichtung gegenüber Dritten ein (z. B. bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, oder Stellplätze auf seinem Grundstück zu dulden). Einsicht in das Baulastenbuch kann derjenige einnehmen, der berechtigtes Interesse nachweisen kann (z. B. Kaufabsicht).

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Bausparvertrag

Um den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Eigenheims zu finanzieren, besteht die Möglichkeit einen Bausparvertrag abschließen. Dieser Vertrag geht über eine bestimmte Summe, die Bausparsumme. Wenn das Mindestsparguthaben angesammelt wurde und eine bestimmte Mindestfrist vergangen sind, kann die Vertragssumme zugeteilt (ausgezahlt) werden.

Da die Mittel aus einem großen Topf der Bausparergemeinschaft kommen, sind diese unabhängig vom Kapitalmarkt und dessen Schwankungen. Das bringt einen sehr niedrigen Zinssatz mit sich.

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Bauträger

Dieser plant und realisiert gewerbsmäßig (ohne selbst Bauleistungen zu erbringen) als Bauherr in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung (schlüsselfertige) Bauvorhaben unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern. Vor Erhalt und Verwendung dieser Vermögenswerte hat der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) u. a. in Höhe dieser Werte Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen.

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Bauvoranfrage

Erklärung unter 'Voranfrage'

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Beleihungsgrenze

Jede Immobilie kann nur bis zur Beleihungsgrenze beliehen werden.
Diese Beleihungsgrenze beträgt in der Regel ca. 60 bis 80 % des Beleihungswertes dieser Immobilie.

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Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie entspricht deren Verkehrswert
abzüglich einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 %.

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Bereitstellungszinsen

Umschreibt die Zinsen bei der Kreditgewährung, die für die Bereitstellung noch nicht abgerufener Darlehensbeträge berechnet werden. Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins enthalten. Der Zeitpunkt, ab wann Bereitstellungszinsen fällig werden, sollte möglichst lang vereinbart werden., damit diese erst spät anfallen.

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Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches enthält das Verzeichnis sämtlicher Grundstücke, jeweils unter einer gesonderten Nummer, unterteilt nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Liegenschaftsbuch (= Verbindung zum Liegenschaftskataster), Wirtschaftsart, Lage und Größe, sowie sämtliche mit dem Eigentum verbundenen Rechte. Außerdem sind Teilungen sowie Zu- und Abschreibungen vermerkt, im Allgemeinen auch die Bezeichnungen der Straßen und Hausnummern.

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Betriebskosten

Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks und seiner baulichen und sonstigen Anlagen fortlaufend entstehen. Hierzu zählen u. a. die Kosten für die Wasserversorgung, Heizungsanlagen, Straßenreinigung, Entwässerung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung. Betriebskosten können im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen und Regelungen auf den Mieter umgelegt werden.

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Bodenrichtwert

Beschreibt den durchschnittlichen Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstands. Die Bodenrichtwerte werden jährlich auf der Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht, in die jedermann auf Verlangen Einsicht erhalten kann. Aus dieser Karte können in der Regel folgende Angaben entnommen werden:

  • Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstück, bezogen auf das zurückliegende Jahr
  • Angaben zur Nutzung und Bauweise
  • unter Umständen durchschnittliche Grundstücksgröße
C
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Carport

Unter einem Carport versteht man eine nicht rundum geschlossene, jedoch überdachte Abstellfläche für einen PKW.

D
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Damnum

Erklärung unter 'Disagio'

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Dampfsperre

Die Luftfeuchtigkeit, die im Inneren eines Hauses entsteht, soll nicht in die Wärmedämmung gelangen, da in diesem Fall die Dämmwirkung herabgesetzt wird. Deshalb wird vor der Wärmedämmung eine Dampfsperre angebracht, damit diese vor Durchfeuchtung geschützt wird. Eine Aluminiumkaschierung kann diesbezüglich z. B. als Dampfsperre eingebaut werden.

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Dienstbarkeit

Erklärung unter 'Grunddienstbarkeit'

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Disagio

Ein Disagio, auch Damnum genannt, ist vergleichbar mit einer Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers, die vom kompletten Auszahlungsbetrag abgezogen wird.
Beispiel: Der Kreditnehmer nimmt ein Disagio von 4 % in Anspruch. Somit beträgt sein Auszahlungsbetrag 96% der ursprünglichen Darlehenssumme und der Nominalzins wird entsprechend angepasst und in diesem Beispiel geringer.
Es handelt sich also um einen Abzug von der vereinbarten Darlehenssumme. Der Kreditnehmer erhält den um das Disagio verminderten Betrag, während Zinsen und Tilgungen vom gesamten Darlehensbetrag berechnet werden. Der Abschlag verteuert die Kreditaufnahme entsprechend.
Das Disagio (auch 'Auszahlungsverlust' genannt) kann für den Privatanleger (Eigentümer von Immobilien als reine Kapitalanlage) einkommenssteuermindernd wirken.

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Drempel

Der Drempel ist die Aufrechte (Kniestock) zwischen Boden und Dachschräge. Hier können verschiedene Leitungen wie Wasserleitungen; Heizungsrohre oder Kabel optimal versteckt werden.

E
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Effektivzins

Der effektive Jahreszins gibt den Preis eines Kredites für ein Jahr an. Er wird in einem Prozentsatz ausgedrückt. In die Berechnung werden auch der Zins und Nebenkosten (Gebühren, Nominalzins usw.) einbezogen. Beachte: Die Aussagekraft des effektiven Jahreszins in Bezug auf Preisvergleiche ist schwer messbar. Die Banken erheben jeweils bestimmte Nebenkosten, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszins einbezogen werden. Solche Faktoren sind meistens nicht bekannt.
Wird für einen Kredit jedoch mit der Bezeichnung "anfänglicher effektiver Jahreszins" geworben, bedeutet dies, dass sich das Kreditinstitut jeweils Änderungen des Zinssatzes oder anderer Konditionen vorbehält.

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Eigenkapital

Eigenkapital sind die Mittel, die der Käufer selbst aufbringen kann oder möchte, z. B.

  • Bargeld,
  • Sparguthaben (Sparbuch oder ähnliches),
  • zuteilungsreife Bausparguthaben,
  • Erlös aus dem Verkauf von Aktien und festverzinslichten Wertpapieren,
  • Eigenleistungen,
  • ein abgezahltes Grundstück,
  • bereits gezahlte Leistungen oder Materialien
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Einheitswert

Ein von der Finanzverwaltung festgelegter Grundstückswert. Dieser dient als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Er wird jeweils auf den 1.1. eines Kalenderjahres festgestellt. Die letzte allgemeine Feststellung erfolgte auf den 1.1.1964 und ist seit dem 1.1.1974 steuerwirksam. Der Einheitswert ist unter anderem abhängig von der Grundstücksart.

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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkommensteuerpflichtige Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Abziehbar sind als Werbungskosten beispielsweise Kosten für verschiedene Reparaturen, Modernisierungen, Grundsteuer, Versicherungen sowie die Gebühren für Wasser und Schornsteinfeger. Zusätzlich können Schuldzinsen, Absetzungen für Abnutzung (AfA) und Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden.

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Erbbaurecht

Erklärung unter 'Erbpacht'

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Erbpacht

Die Erbpacht ist das Pachten eines Grundstückes zur Bebauung von Wohn- oder Hauseigentum für eine vom Gesetzgeber festgelegte Laufzeit von 99 Jahren, mit allen dem Baurecht zugrunde gelegten Rechten. Der Erwerber von Hauseigentum auf Erbbaurecht muss für das Grundstück keine Geldmittel aufwenden und hat lediglich einen mit dem Erbpachtgeber zu vereinbarenden, jährlich fälligen Erbpachtzins zu zahlen.
Sofern der Erbbauvertrag ausschließlich die Nutzung bzw. Errichtung von Wohneigentum beinhaltet, darf der vereinbarte Erbbauzins nur alle drei Jahre, im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, angepasst werden. Dies bedeutet aber auch, dass der Erbbauzins bei fallenden, allgemeinen Lebenserhaltungskosten auch sinken kann.
Ein Erbbauvertrag ist unkündbar. Die unter Erbbaurecht erworbene Immobilie kann jedoch wie jedes herkömmliche Wohn- oder Hauseigentum veräußert oder beliehen werden. Grundsätzlich vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht, worin festgehalten wird, in welchen Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Vertrages an den Erbbauberechtigten zu entrichten ist.
Das Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches" Recht d.h., Wohn- oder Hauseigentum auf einem unter Anwendung des Erbbaurechts gepachtetes Grundstückes kann vom Erbbauberechtigten ebenso beliehen, vererbt oder veräußert werden, wie jede andere 'normale' Immobilie.

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Estrich

Der Fußbodenbelag (z.B. Teppich, Parkett, PVC, Laminat ...) wird auf den Estrich verlegt. Estrich ist eine glatte Zement- Asphalt- oder Kunstharzoberfläche, die auf die Rohdecke aufgebracht wird. Eine optimale Trittschalldämmung erhält man mit dem so bezeichneten "schwimmenden Estrich".

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Exposé

Bezeichnet das Objektangebot des Immobilienmaklers. Dieses enthält, soweit es im Einzelfall in Betracht kommt, Informationen, Grundrisse und Bilder über das Grundstück sowie die Immobilie.

F
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Festzins

Die Zinsen für ein Darlehen werden für einen bestimmten Zeitraum vertraglich auf einen gleichbleibenden Zinssatz festgelegt. Meistens werden 5, 10 oder 15 Jahre festgelegt. Die Regelung kann bei den kürzeren Fristen nicht gekündigt werden. Bei Fristen über 10 Jahren kann ab dem zehnten Jahr mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Nach Ablauf oder Kündigung der Festschreibungszeit werden neue Zinskonditionen ausgehandelt.

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Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan gilt als vorbereitender Bauleitplan und gibt Auskunft über die künftige Bodennutzung auf der Grundlage der städtebaulichen Entwicklung.  Dieser Plan gilt zudem für das gesamte Gemeindegebiet.

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Flurkarte

Eine Flurkarte zeigt eine sogannte Flur. Eine Flur ist ein abgegrenztes Gebiet und damit Teil einer Gemarkung.
Flure können wiederum in Flurstücke aufgeteilt sein, die alle eine Flurnummer haben.
Ein Grundstück kann zudem aus mehreren Flurstücken bestehen. Flurkarten und Gemarkungskarten werden im Katasteramt aufbewahrt.

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Flurstück

Bezeichnet die amtlich vermessene und mit einer besonderen Nummer im Liegenschaftskataster bezeichnete Bodenfläche.

G
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Gaube

Gauben (auch: Gaupen) sind genehmigungspflichtige Dachaufbauten in der Schräge des Daches.
Sie dienen der besseren Belichtung und Belüftung der Dachräume. Zudem wird durch den Einbau einer Gaube Wohn- und Nutzfläche hinzu gewonnen.

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Gemeinschaftseigentum

Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur Eigentümer seiner eigenen Wohnung, sondern auch Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist, also z. B. das Fundament, alle tragenden Mauern, das Dach, die Heizung, die Hauptwasserleitung, das Treppenhaus, die Außenanlagen usw.

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Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer erbringt Bauleistungen schlüsselfertig zu einem festgelegten Preis und zu einem festen Termin. Es können jedoch Teile der Bauleistungen in eigenem Namen und für eigene Rechnung an Subunternehmer vergeben werden.

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Geschlossener Immobilienfonds

Beim sogenannten geschlossenen Immobilienfonds wird für ein ganz bestimmtes Objekt, das aus einem oder mehreren Bauvorhaben bestehen kann, ein gesonderter Fonds gegründet. Im Gegensatz zum offenen Fonds ist das Zertifikatskapital auf eine festgelegte Summe begrenzt, die sich nach der Höhe des für die Investition benötigten Eigenkapitals richtet. Die Zertifikatsinhaber werden dann entweder Gesellschafter einer KG oder einer BGB-Gesellschaft oder Miteigentümer nach Bruchteilen an den Grundstücken.

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Geschossflächenzahl (GFZ)

Die GFZ gibt an, wieviel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind und wird wie folgt berechnet: Grundstücksfläche x GFZ = Geschossfläche z. B.: Für den Bau eines zweigeschossigen Wohnhauses ist eine GFZ von 0,4 festgelegt worden. Das Grundstück hat eine Größe von 500 qm. 500 (qm) x 0,4 (GFZ) = 200 (qm). Das Grundstück darf also mit einem Wohnhaus mit einer Geschossfläche von 200 qm, verteilt auf die beiden Geschossen bebaut werden.

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Gewährleistung

Der Architekt sowie der Bauunternehmer haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (= Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder einzelvertraglich geregelt. Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre, nach der VOB 2 Jahre nach erfolgter Abnahme oder entsprechenden Vorgängen, z.B. der Schlusszahlung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln (Baumangel), die auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind.

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Grundbuch

Ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt wird und dort auch eingesehen werden kann, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (Grundbucheinsicht). Im Grundbuch ist jedes Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei so bezeichneten Abteilungen. Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer. Abteilung II über Lasten und Beschränkungen des Eigentums. Abteilung III beinhaltet eingetragene Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken. Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde. Letztere werden in der sogenannten Grundakte abgelegt.

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Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug wird vom Grundbuchamt angefertigt. Der Auszug ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Hier stehen alle Einträge, die ein bestimmtes Grundstück betreffen.
Wird u. a. benötigt für die Beleihungsprüfung (Beleihungsunterlagen) sowie vor dem Ankauf einer Immobilie. Voraussetzung für die Anforderung eines Grundbuchauszugs ist ein berechtigtes Interesse (Grundbucheinsicht).

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Grundbuchblatt

Im Grundbuch befindet sich für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt. Grundbuchblätter sind gegliedert.
Sie bestehen aus einer Aufschrift des Grundbuchs, dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs sowie der drei Abteilungen des Grundbuchs.

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Grunddienstbarkeiten

Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Rechte Dritter an dem betreffenden Grundstück. Zu den Grunddienstbarkeiten gehören: Wegerechte, Leitungsrechte, Fahrt- und Gehrechte.

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Grunderwerbsteuer

Eine Steuer, die auf den Umsatz von inländischen Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden erhoben wird. Sie fällt beispielweise an beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung. Der Steuersatz beträgt beispielweise in Berlin 4,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks übernimmt oder gewährt.

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Grundflächenzahl (GRZ)

Der Anteil eines Baugrundstücks, der bebaut wird heißt Grundfläche. Über die GRZ wird das Maß der baulichen Nutzung festgelegt. Die GRZ sagt aus, wieviel Quadratmeter bebaute Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.

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Grundpfandrechte

Zu den Grundpfandrechten gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Damit sie Gültigkeit erlangen, müssen sie jeweils unter Angabe des Namens des Gläubigers und des Geldbetrags im Grundbuch eingetragen werden.

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Grundschuld

Wird die Belastung eines Grundstücks genannt in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld von einer zu sichernden Forderung unabhängig (Akzessorietät).

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Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Sie ist die Steuer auf den Grundbesitz und wird vierteljährlich erhoben. Für die Besteuerung ist der Einheitswert, der Hebesatz und die Steuermesszahl ausschlaggebend.

H
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Hausgeld

Wird die monatliche Vorausleistung des Wohnungseigentümers genannt zur Deckung der laufenden Ausgaben und Aufwendungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres genau abgerechnet werden. Das Hausgeld setzt sich u. a. aus folgenden Kostenpunkten zusammen: Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklage, Verwalterkosten. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter jeweils jährlich aufzustellen hat. Das Hausgeld wird oft auch als Wohngeld bezeichnet.

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Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten gehören unter anderem Genehmigungskosten, Architektenkosten, Baukosten usw. Die Herstellungskosten gehen in die Abschreibung mit ein.

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Hypothek

Ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das den Gläubiger berechtigt, sich wegen einer bestimmten Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen (= Grundpfandrecht, Grundschuld). Es liegt ihr immer eine bestimmte Forderung zu Grunde (Akzessorietät). Ist diese z.B. nach vollständiger Tilgung des Darlehens erledigt, so verwandelt sie sich in eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Dies geschieht nicht automatisch. Es muss ein Antrag diesbezüglich gestellt werden. Umgangssprachlich häufig synonym benutzt für annähernd jede Form der langfristigen Baufinanzierung, Briefhypothek, Buchhypothek.

I
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Immobilienmakler

(Grundstücksmakler, Wohnungsmakler). In der Regel freier Gewerbetreibender (Gewerbeanmeldung nach § 34c Gewerbeordnung), der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Der Makler bereitet die angebotenen Immobilien auf (erstellt Exposés, führt Besichtigungen durch usw.). Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Maklerprovision.

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Instandhaltungskosten

Sind die Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

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Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklagen werden angelegt und monatlich bedient, um die Instandhaltungskosten abzudecken. Diese Kosten entstehen durch Reparaturen, die notwendig werden, um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und sind Bestandteil des monatlichen Wohn- oder Hausgeldes.

J
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Jahresabrechnung

Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum muss nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über Vorschüsse der Wohnungseigentümer und Ausgaben aufstellen, um nachzuweisen, dass diese dem Wirtschaftsplan entsprechen.

K
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K-Wert

Der k-Wert wird auch Wärmedurchgangszahl genannt.
Durch einen Baustoff geht Wärme hindurch, dies bedeutet, dass Energieverlust stattfindet. Der k-Wert gibt die Höhe des Energieverlustes an. Ein niedriger Wert bedeutet, dass ein Material eine gute Dämmleistung aufweist.

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Kapitalanlageimmobilie

Eine Immobilie wird nicht für den Eigenbedarf gekauft, sondern um aus ihrer Vermietung Rendite und evtl. Steuerersparnisse zu erhalten.

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Katasteramt

Die Katasterämter führen die jeweils örtlichen Kataster.
Die örtlichen Grundstücke sind darin verzeichnet. Erbbaurechte und Wohnungseigentum finden sich hier ebenfalls wieder.

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Katasterkarte

Auch: Flurkarte. Zeichnerische Abbildung der Grundstücke eines Bezirks nach Lage und Größe.

L
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Leerrohr

Als Leerrohr wird ein starres oder flexibles Rohr aus Kunststoff oder Metall zur Installation von elektrischen Leitungen bezeichnet.

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Lineare Abschreibung

Vermietete oder teilweise vermietete Wohngebäude können bis zur vollständigen Absetzung mit folgenden, von Jahr zu Jahr gleichbleibenden Sätzen abgeschrieben werden: Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertig erstellt wurden: 2,5 Prozent, Gebäude, die nach dem 31.12.1924 errichtet wurden: 2 Prozent der Herstellungs– bzw. Anschaffungskosten.

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Loggia

Eine Loggia ist ein überdachter oder aber in das Haus integrierter Balkon.

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Löschungsbewilligung

Öffentlich beglaubigte Erklärung eines Berechtigten, dass er ein zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt.

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Löschungsvormerkung

Die Löschungsvormerkung wird jeweils im Grundbuch eingetragen.
Damit werden Ansprüche gesichert, die ein Grundpfandrechtsgläubiger (beispielweise eine Bank) gegen den Eigentümer hat.

M
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Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die MaBV benennt und regelt die Pflichten von Gewerbetreibenden, die nach § 34c GewO der Erlaubnis bedürfen, namentlich der Immobilienmakler, der Bauträger und der Baubetreuer.

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Miethöhegesetz (MHG)

Das MHG regelte die Möglichkeiten von Mieterhöhungen im so genannten freifinanzierten Wohnungsbau, namentlich das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit dem 1.9.2001 sind diese Regelungen in die §§ 558 – 560 BGB integriert und das MHG ist somit nicht mehr gültig.

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Mietspiegel

Eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die Bundesregierung kann allerdings durch Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln erlassen. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren jeweils neu zu erstellen. Die Mietspiegel liefern Orientierungsgrößen für Mietanhebungen im freifinanzierten Wohnungsbau.

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Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Er wird in der sogenannten Teilungserklärung festgelegt.

N
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Nominalzins

Der Nominalzins ist der jährlich zu zahlende Zins für das Nominalkapital.
Die vereinbarte Tilgung und der Nominalzins bestimmen die Höhe der laufenden monatlichen Belastungen. Es muss vereinbart werden, ob der Nominalzins fest (Zinsfestschreibung) oder aber variabel ist.

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Notar

Eine sehr wichtige Aufgabe des Notars ist die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen.
Ein Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und muss dabei unparteilich und verschwiegen sein. Er unterliegt nach dem Beurkundungsgesetz der Pflicht, alle Beteiligten aufzuklären (Belehrungspflicht). Bei jedem Immobilienkaufvertrag liest der entsprechende Notar den gesamten Kaufvertrag laut vor.
Er muss die Beteiligten also über rechtliche Folgen informieren, die ihre beurkundete Willenserklärung (z.B. Immobilienkauf) hat.

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Notaranderkonto

Das Notaranderkonto wird vom Notar eingerichtet, damit der Kaufpreis auf dieses Konto eingezahlt wird.
So soll verhindert werden, dass es zu Vermengung mit anderen Beträgen kommen kann.
Häufig erhält der Notar von der finanzierenden Bank einen Treuhandauftrag. Erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Bestellung der Grundschuld darf der Notar das Geld vom Notaranderkonto an die Verkäufer auszahlen.

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Notargebühr

Das Honorars des Notars wird in der Gebührenordnung geregelt.
Die Notargebühr richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert der Urkunde, die beurkundet wird. Die Höhe der Gebühren richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem entsprechenden Sicherungswert.

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Nutzfläche

Die Nutzfläche ist in § 42 Abs. 4 II BV geregelt.
Zur Nutzfläche gehören alle Flächen, die in der Wohnfläche nicht enthalten sind: Keller, Dachboden, Heizraum, Flächen unter Schrägen im Dachgeschoß, Treppenaufgänge und ähnliches.

O
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Offene Immobilienfonds

Bei einem offenen Immobilienfonds verschaffen und begründen die erworbenen Fondsanteile unmittelbares, gemeinschaftliches Eigentum der Zertifikatsinhaber an (mindestens 10) Immobilienobjekten, wobei unbeschränkt Immobilienzertifikate ausgegeben, auf Verlangen aber auch wieder zu Lasten des Fondsvermögens zurückgenommen werden können. Siehe auch geschlossene Immobilienfonds.

P
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Penthouse

Eine üblicherweise über das gesamte oberste Geschoss eines Hauses errichtete Wohnung. Meist
sind Penthouse-Wohnungen sehr luxuriös gestaltet und zudem mit einer Dachterrasse ausgestattet.

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Pergola

Eine Pergola ist eine Begrenzung (z. B. für Müllplätze und Gartenflächen), die Raum schafft, aber meist auch als Sichtschutz dient. Sie kann auch ähnlich wie ein Tor über dem Eingangsbereich angebracht werden. Als Material wird vor allem Holz verwendet. Die Pergola hat eine offene Struktur.

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Prolongation

Umschreibt die Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu gleichen oder abgeänderten Konditionen.

R
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Rangstelle

Im Falle eines gläubigermotivierten Verkaufs gibt die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch, also die Rangstelle Auskunft darüber, wer beim Erlös als Erster zum Zuge kommt. Eintragungen kann es in Abteilung II und III des Grundbuches geben. Bei Eintragungen in verschiedene Abteilungen ist der Tag des Eintrags entscheidend über den Vorrang. Statt einer zeitlichen Reihenfolge können auch andere Vereinbarungen getroffen werden, die ins Grundbuch eingetragen werden.

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Rangverhältnisse im Grundbuch

Unter mehreren Rechten in derselben Abteilung des Grundbuches bestimmt sich das Rangverhältnis (= Rangordnung) nach dem Zeitpunkt des Antrags und der Nummer der Eintragung. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe des früheren Tages (Eintragungsdatum) eingetragene Recht jeweils den Vorrang. Rechte mit demselben Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Bei der Verwertung eines Grundstücks muss das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang voll befriedigt werden. Das Rangverhältnis kann jedoch nachträglich geändert werden. Hierzu bedarf es der Einigung zwischen dem zurücktretenden und dem vortretenden Berechtigten sowie der Eintragung der Änderung in das Grundbuch. Räumt der Gläubiger einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld den Vorrang ein, so muss zudem der Eigentümer zustimmen. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt mitzuteilen.

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Rangvorbehalt

Beschreibt das im Grundbuch einzutragende Recht des Grundstückseigentümers oder eines Dritten, sich bei einer Belastung des Grundstücks vorzubehalten, ein anderes Recht mit Rang vor dem bestellten Recht eintragen zu lassen.

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Rendite

Die Rendite ist ein Verhältnis aus dem Ertrag einer Kapitalanlage während eines Jahres gegenüber dem investiertem Kapital.

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Restschuldversicherung

Risikolebensversicherung für den Darlehensnehmer, deren Versicherungssumme sich entsprechend der sinkenden Darlehensschuld von Jahr zu Jahr verringert. Bei Eintritt des Versicherungsfalles wird die Restschuld vollständig durch die jeweils abgetretene oder verpfändete Versicherungssumme getilgt. Sie dient oftmals zur zusätzlichen Sicherung von Personalkrediten, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Ist bei vielen Bausparkassen obligatorisch mit der Darlehensgewährung verbunden. Da vielfach zwischen Bausparkasse und Versicherungsunternehmen Gruppenversicherungsverträge bestehen, sind die Versicherungsbeiträge zumeist sehr günstig.

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Risiko-Lebensversicherung

Eine Risiko-Lebensversicherung dient zum Beispiel zur Absicherung einer Baufinanzierungen, falls der Hauptverdiener einer Familie eines plötzlichen Todes stirbt. Mit der Versicherung können dann die Verpflichtungen der Finanzierung weiter eingehalten werden.

S
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Schuldzinsen

Die Schuldzinsen sind nur bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten steuerlich absetzungsfähig.

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Sicherungsübereignung

Eine Eigentumsübertragung mit der Abrede, die zur Sicherung übereignete Sache nur bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung zu verwerten.

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Sondereigentum

Das Sondereigentum ist der Bereich des Gebäudes, an dem keine Miteigentumsrechte anderer Eigentümer, sondern an dem ausschließlich alleinige Eigentumsrechte bestehen. Das ist in der Regel die Wohnung, aber nicht alles innerhalb der Wohnung ist auch Sondereigentum. Alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist - wie z. B. tragende Wände und Hauptinstallationsleitungen - sind kein Sonder-, sondern Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum muss in sich abgeschlossen sein, das bedeutet es muss eindeutig von anderen Wohnungen und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein. Außerdem muss es in bauordnungsrechtlicher Hinsicht einige Mindestanforderungen erfüllen (Schall- und Wärmeschutz). Ausnahme: Garagenstellplätze, die dauerhaft markiert sind.

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Sondernutzungsrecht

Einzelnen Eigentümern kann der Gebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Das sind meist Autostellplätze, Garten- oder Terrassenflächen. Dieses Sondernutzungsrecht kann nur durch die Teilungserklärung zugestanden werden mit der Konsequenz, dass deren Einräumung, Änderung oder Aufhebung immer alle Eigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre in diesem Fall nicht ausreichend. Von der Sondernutzungsfläche – die ganz genau bestimmt sein muss – sind alle anderen Miteigentümer ausgeschlossen. Beachte: die Übertragung eines Sondernutzungsrechts an eine Person, die nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, unzulässig (möglich ist aber die Vermietung von im Sondernutzungsrecht stehenden Bereichen).

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Sondertilgungen

Sondertilgungen sind Tilgungen, die außerhalb der vereinbarten regelmäßigen Tilgungen stattfinden. Die mögliche Höhe und die Bedingungen für Sondertilgungen werden im Darlehensvertrag im Vorfeld festgelegt.

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Sonderumlage

Die Sonderumlage ist eine außergewöhnliche Zahlung in speziellen Fällen, wenn z.B. eine notwendige Reparatur durchgeführt werden musste und die Wohngelder dafür nicht ausreichend kalkuliert wurden.

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Souterrain

Benennt man Räume im Untergeschoss eines Gebäudes mit Tageslicht-Fenstern. Die Fläche dieser Räume zählt allerdings zur Nutzfläche. Nur in wenigen Ausnahmefällen kann das Souterrain zur Wohnfläche gerechnet werden.

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Sparren

Vom First zur Traufe verlaufende tragende Balken eines Dachstuhls.
Sie sind für die Befestigung der Dacheindeckung notwendig.

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Spekulationsgewinn

Spekulationsgewinn kann aus Spekulationsgeschäften resultieren.
Es liegt ein Spekulationsgeschäft vor, wenn eine Immobilie innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Der Gewinn oder Verlust eines solchen Geschäftes wird aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, Veräußerungspreis und Werbungskosten ermittelt. Er kann erhöht werden, wenn es Abschreibungen innerhalb der Spekulationsfrist gibt. Der Spekulationsgewinn muss jeweils versteuert werden.

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Sturz

Träger, der über den Fenstern, Türen oder Durchgängen eingelassen wird, um die Tragfähigkeit der Mauer zu gewährleisten.

T
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Teileigentum

Umschreibt Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen einer Immobilie (also gewerbliche Räume wie zum Beispiel Praxis- und Kanzleiräume, Läden, Büros usw.).

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Teilungserklärung

Eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte). Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Die Teilungserklärung beschreibt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B. Stellplätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Erst danach erst ist eine Belastung der Miteigentumsanteile möglich.

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Tilgung

Unter Tilgung versteht man die regelmäßige Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer. Neben den Tilgungen fallen noch die Zinszahlungen an. Bei höherer Tilgungsrate verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens. Meist wird eine Tilgung von 1% vereinbart mit einer Laufzeit von 30 Jahren.

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Traufe

Die Traufe ist die untere Kante der Dachfläche, die parallel sowie waagrecht zum First verläuft.

U
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Umschuldung

Beschreibt die Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu besseren Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein sogenanntes Foreward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen.

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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Damit ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss vom zuständigen Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden. Mit dieser Bescheinigung wird bestätigt, dass der neue Eigentümer die Grunderwerbsteuer entweder bezahlt hat, von der Steuer befreit wurde, ihm die Steuer gestundet wurde, oder sonstige Regelungen getroffen wurden. Gegen die Eintragung liegen somit keine steuerlichen Vorbehalte vor.

V
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Veräußerungsbeschränkung

Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zum Verkauf seines Wohneigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten i. d. R. des Verwalters bedarf. Die Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grunde, z.B. Gefahr der Störung des reinen Wohncharakters, Ungeeignetheit des potentiellen Erwerbers, sich in die Gemeinschaft standesgemäß einzuordnen, versagt werden.

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Verkehrswert

Der Verkehrswert kann unter Mithilfe des Vergleichswertverfahrens oder anderen Methoden der Immobilienbewertung ermittelt werden. Es ist der Preis für ein Grundstück, der erzielt werden könnte, zum Zeitpunkt der Ermittlung und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. In die Ermittlung des Verkehrswertes werden zudem die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes, ohne Rücksichten auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse einbezogen.

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Vollfinanzierung

Wird eine Immobilie ausschließlich durch ein Darlehen finanziert, also ohne Anteil von Eigenkapital, dann spricht man von einer Vollfinanzierung. Die Kreditinstitute verlangen dann aber meist andere Sicherheiten.

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Voranfrage

Zur Voranfrage bedarf es eines schriftlichen Antrags. Die Voranfrage dient zur Klärung von Einzelfragen im Zusammenhang mit dem geplanten Vorhaben, noch bevor der Bauantrag gestellt wird. Dies können z.B. Fragen sein zur Gewährung von Ausnahmen, zur Verwendung bestimmter Baumaterialien, zur überbaubaren Grundstücksfläche bis hin zu Gestaltungsfragen. Die Voranfrage ist immer dann zu empfehlen, wenn irgendwelche Zweifel an der Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens bestehen.
Stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht im Wege, wird wie bei der Baugenehmigung ein Vorbescheid erteilt, welcher befristet ist. Wird ein Bauantrag innerhalb der Geltungsdauer gestellt, so kann die Genehmigungsbehörde die im Vorbescheid geklärten Fragen im Baugenehmigungsverfahren nicht anders bewerten.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Diese Entschädigung muss vom Darlehensnehmer dann an das Kreditinstitut bezahlt werden, wenn er den Darlehensbetrag vor Ablauf der Darlehenslaufzeit zurückbezahlt. Das Kreditinstitut lässt sich so für die fehlenden zukünftigen Zinszahlungen entsprechend entschädigen.

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Vorkaufsrecht

Der Vorkaufsberechtigte erhält das Recht auf Vorkauf einer Immobilie eingeräumt. Wenn die einräumende Person mit einem Dritten einen Kaufvertrag abschließt, kann der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben und in den Kaufvertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht kann ins Grundbuch eingetragen werden oder aber vertraglich festgelegt sein. Außer diesem privaten Vorkaufsrecht gibt es auch noch das öffentliche Vorkaufsrecht, das den Zugriff auf Grundstücke durch die Gemeinden sichert.

W
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Wärmeschutzverordnung

(vom 16. 8. 1994). Diese Verordnung enthält Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und den Jahresheizwärmebedarf, die für jeden Bauherren zwingend vorgeschrieben sind. Wurde am 1. 2.2002 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst.

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Werkvertrag

Vertrag mit einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker, der den Auftragnehmer zur Herstellung oder Veränderung einer Sache, den Auftraggeber zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Der Vertrag beinhaltet eine Gewährleistungspflicht des Auftragnehmers und eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, beginnend ab dem Zeitpunkt der Abnahme des Werkes soweit nichts anderes (z.B. Gewährleistung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) vereinbart wurde.

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Wertermittlung

Durch das Verfahren der Wertermittlung wird der Verkehrswert einer Immobilie festgestellt.
Auf dem Verkehrswert wiederum basiert der Kaufpreis und der Beleihungswert der Immobilie. Aus dem Beleihungswert ermitteln die Kreditinstitute die Beleihungsgrenze. Diese muss nicht zwingend mit dem Verkehrswert übereinstimmen, da die Beleihungsgrenze eine Risikobeurteilung der Bank darstellt, in die verschiedene Faktoren einbezogen werden.

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Wirtschaftsplan

Eine Eigentümergemeinschaft braucht für jedes Kalenderjahr einen Haushaltsplan.
Er muss vom Verwalter aufgestellt werden und wird normalerweise für jedes Jahr im Voraus beschlossen. In den Wirtschaftsplan werden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung, die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage einbezogen. Nachdem der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, sind die Eigentümer dann verpflichtet, die entsprechenden Vorschüsse zu zahlen. Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter eine Abrechnung vorlegen. Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses kann die Eigentümerversammlung auch jederzeit bewirken, dass die Rechnungen durch den Verwalter vorgelegt werden.

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Wohnflächenberechnung

1) Nach §§ 42-44 II. BV. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit 50 Prozent ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden.
2) Nach DIN 283/277 bei Bauanträgen zu verwenden. Gemäß dieser Berechnungsmethode werden Balkone u. ä. (s. o.) mit 25 Prozent der Wohnfläche zugerechnet.

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Wohngeld

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben festgelegte Vorschüsse in regelmäßigen Zeitabständen (z. B. monatlich) zu entrichten. In diesem Wohngeld (Hausgeld) sind alle Kosten entsprechend dem Wirtschaftsplan enthalten. Der einzelne Eigentümer kann das Wohngeld im Falle der Vermietung an den Mieter in gewissem Umfang weiterverrechnen. Es sind dies dann die "umlagefähigen Mietnebenkosten". Der Begriff "Wohngeld" wird allerdings noch in einem anderen Zusammenhang verwendet.
Das Wohngeld ist eine Unterstützung zur Miete bei Geringverdienern, berechnet, genehmigt und ausgezahlt durch die entsprechenden Wohnungsämter. Berechtigte Personen müssen dort einen Antrag stellen.

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Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das WEG definiert den Begriff des Wohnungseigentums, regelt u. a. seine Begründung (durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung), die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, das Wohnungserbbaurecht, die Verwaltung und den Verkauf des Wohneigentums sowie die Inhalte, Ansprüche, Vermietung und Veräußerung von Dauerwohnrechten.

Z
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Zarge

Beschreibt einen Holz-, Stahl-, oder Kunststoffrahmen für Türen und Fenster, der ins Mauerwerk eingelassen wird.

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Zinsbindung

Bei einer Zinsbindung werden die Zinsen eines Darlehens für einen festgelegten Zeitraum festgeschrieben.

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Zinssatz

Der Zinssatz drückt die Höhe der Zinsen in Prozenten aus.

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